Huren 450.000 huishoudens per 1 juli omhoog

Circa 450.000 huishoudens krijgen per 1 juli mogelijk te maken met een extra huurverhoging in verband met hun inkomen. Dat heeft minister Stef Blok (Wonen) becijferd, schreef hij dinsdag aan de Tweede Kamer.
Wie per 1 juli nog niets weet, is de dans echter nog niet ontsprongen: verhuurders kunnen ook besluiten de huur van de adressen per 1 augustus of 1 september of zelfs nog later te verhogen, aldus Blok. Het gaat hier om adressen waarvan de verhuurders niet eerder een inkomensindicatie weten te krijgen.

Een huurverhoging moet minstens 2 maanden van tevoren worden aangezegd. Uit de cijfers die nu bekend zijn, valt volgens een woordvoerder op te maken dat 27 procent van de mensen in een sociaal huurhuis te goedkoop ofwel ‘scheef’ woont. De huurverhoging is onder meer ingevoerd om meer doorstroming te krijgen.

De invoering van de huurverhoging stuitte op diverse praktische problemen, waardoor ze niet overal meteen op de voorgenomen datum van 1 juli kan worden toegepast. Overleg tussen corporaties, gemeenten en Belastingdienst (die de indicaties moet geven), heeft volgens Blok inmiddels al wel tot goede resultaten geleid.

Reden om een huis te kopen

De afgelopen weken is gebleken dat een deel van de hiervoor beschreven groep huurders het zekere voor het onzekere neemt en op zoek gaat naar een koopwoning. Eveneens is gebleken dat voor deze groep huiskopers er over het algemeen nog goede financieringsmogelijkheden zijn.

Omdat het voor een belangrijk deel van deze groep mensen de eerste keer is dat een eigen woning gekocht gaat worden blijkt dat er in toenemende mate een beroep wordt gedaan op een eigen specialist in de vorm van een objectieve aankoopmakelaar.

Volg het voorbeeld van deze groep en vraag vandaag nog een offerte aan voor gespecialiseerde aankoopbegeleiding.

Huren omhoog

Zelf huis verkopen

Een snel groeiend aantal consumenten kiest ervoor om zelf de eigen woning te verkopen of verhuren. In 2012 hebben in totaal 15.000 huiseigenaren zelf hun huis te koop aangeboden via Jaap.nl, daarmee bedoelt de huizensite dat er geen verkoopmakelaar aan te pas kwam. Dat is bijna een verdubbeling ten opzichte van 2011; in dat jaar werden er ruim 8.000 woningen particulier te koop of te huur aangeboden via de woningsite.

De groei is opmerkelijk omdat het heeft plaatsgevonden in een voor de woningmarkt zeer ongelukkig jaar. Manager Rudy Uijtenhaak van Jaap.nl: “Gezien de cijfers van de eerste 3 maanden van 2013 lijkt het er op dat de explosieve groei dit jaar flink door zet. De mogelijkheid om zelf je huis te verkopen wordt steeds populairder onder huizenbezitters en hoort ook bij deze tijd. Het aantal succesverhalen van consumenten die zelf hun huis hebben verkocht, stapelt zich met de dag, en ze gaan rond tijdens verjaardagsfeestjes. Bovendien komen er ook elke maand honderden ‘Jaap.nl te koop-borden’ bij in het Nederlandse straatbeeld, wat weer de interesse wekt bij potentiele huizenverkopers.”

Financieel aantrekkelijk

Jaap.nl vermoedt dat de belangrijkste reden voor veel particuliere verkopers aan de ene kant een gebrek aan vertrouwen in de toegevoegde waarde van makelaars kan zijn, en anderzijds omdat het financieel aantrekkelijk kan zijn. Naast een volledig zelf samen te stellen pakket lanceert Jaap.nl nu drie complete verkooppakketten. Elk pakket bevat een volledige plaatsing van minimaal drie maanden op Jaap.nl. Daarbij krijgt men twee maanden de tophuis-positie waarmee de woning twee maanden bovenaan de zoekresultaten staat, een ‘te koop-bord’ met het eigen telefoonnummer en verkoopadvies gedurende het traject. Met de nieuwe verkooppakketten wil Jaap.nl huizenverkopers nog meer handvatten aanreiken om zo snel mogelijk hun woning te verkopen.

Extra reden voor aankoopmakelaar

Bovenstaande lijkt een pleidooi voor Jaap.nl. Dat is het echter niet. Ook is het niet de bedoeling om huiseigenaren die besluiten hun huis, om welke reden dan ook zelf te verkopen te kort te doen.

Wel is het een extra reden om een aankoopmakelaar in te schakelen die uitsluitend jouw belangen behartigd. Zeker in het geval van een particuliere verkoper moet je altijd de vraag stellen of je alle informatie krijgt die je nodig hebt om de juiste beslissing te nemen. Daarnaast heb je in een dergelijke situatie zelf een grotere onderzoeksplicht.

Allemaal zaken waarin je eigen aankoopmakelaar je kan ondersteunen. Aarzel niet en vraag vandaag nog een offerte aan en verdiep je verder in alle ins- en outs van het kopen van een huis via de artikelen op deze site.

Aantal zelfverkopers groeit explosief

Gemiddelde huizenprijs

De woningmarkt zakte landelijk verder in het moeras. De gemiddelde huizenprijzen daalden in Nederland in het eerste kwartaal 1,6 procent, nadat ze ook vorig kwartaal ook al een procent zakten. De huizenprijzen in Amsterdam zijn in het doorgaans zwakke eerste kwartaal juist goed overeind gebleven.

Dit blijkt uit vanmorgen door makelaarskoepel NVM gepubliceerde kwartaalcijfers. De gemiddelde prijs van een doorsnee appartement in Amsterdam steeg vorig kwartaal 0,6 procent tot 206.000 euro, nadat de prijzen vorig kwartaal met 1,9 procent klommen. ‘De huizenmarkt in Amsterdam profiteert van schaarste,’ zegt Eefje Voogd, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA).

Bodem bereikt

‘Na vijf jaar crisis worden minder huizen gebouwd en bijna niemand verhuist,’zegt Voogd. ‘Er zijn haast geen nieuwe huizen, terwijl de stad groeit. Er kwamen vorig jaar bijna tienduizend Amsterdammers bij. Die willen wonen. Er komen weer mensen die zin krijgen in een nieuw huis. Ze denken dat de huizenprijzen tot dicht bij het dieptepunt zijn gedaald. Het lijkt er op dat de huizenprijzen in Amsterdam het vorig kwartaal de bodem bereikt hebben.’

Het aantal verkochte woningen in de stad daalde 27 procent tot 1480 woningen. Die daling werd verwacht, nadat de verkopen in het laatste kwartaal vorig jaar dertig procent stegen. Kopers wilden nog snel een huis kopen met een aflossingsvrije hypotheek. Zij versnelden hun aankopen, waardoor de markt in januari stil viel. Volgens Voogd is de opleving niet incidenteel. De vierkante meterprijs licht steeg, met 0,3 procent tot 3073 euro voor appartementen. De tijd dat een huis te koop staat daalde van 106 tot 98 dagen. Het aantal te koop staande huizen daalde ook, van 8970 tot 8357 huizen.

Huizenprijzen Amsterdam blijven overeind

Twintig jaar stijgende huizenprijzen

De Tijdelijke Tweede Kamercommissie Huizenprijzen heeft vandaag haar bevindingen gepresenteerd. Lees hier de conclusies en de aanbevelingen. De commissie heeft onderzoek gedaan naar twintig jaar stijgende huizenprijzen. Lees hier de conclusies en aanbevelingen van de commissie.
Het doel van het onderzoek was om los van de politieke actualiteit en in de volle breedte te kijken naar alle relevante onderdelen en organisaties op de woningmarkt. De wens van de Tweede Kamer was om een objectief inzicht te krijgen in de feitelijke oorzaken en gevolgen van kostenontwikkeling en prijsvorming van huizen. Op basis hiervan komt de commissie op verschillende terreinen tot een aantal concrete conclusies en aanbevelingen die kunnen bijdragen aan toekomstig beleid op de woningmarkt en de ruimtelijke ordening. Naast de rol van vele betrokken partijen is bijzondere aandacht besteed aan de positie en de toekomst van de Nederlandse woonconsument.

De Conclusies

*Ruim twintig jaar prijsstijging: de vraag steeg, het aanbod reageerde niet. Dat is uniek in de wereld.
*De prijsstijging werd vooral veroorzaakt doordat we meer gingen lenen. Dit leidde tot een zeepbel. We kregen echter niet meer waar voor het geld.
*Voor consumenten zijn hypotheekmarkt en woningbouwproductie een black box. Weinig kennis, weinig begrip, weinig invloed.
*Waarschuwingen voor oplopende hypotheekschuld en grote risico’s waren niet krachtig genoeg, werden niet gehoord, laat staan opgevolgd.
*De rijksoverheid had kunnen ingrijpen en oververhitting kunnen temperen, maar liet dat na.
*Er werd bewust gestuurd op schaarste. De opbrengst werd belangrijker dan voldoende bouwen. Niemand nam regie toen bleek dat er onvoldoende werd gebouwd.
*De concurrentie in de bouw is fors afgenomen.
*De verkoop van huurwoningen kon niet voor afkoeling zorgen van de koopmarkt.
*De koopwoning werd steeds minder aantrekkelijk voor huurders.
*Particulier opdrachtgeverschap kwam niet van de grond. De bouwpolder stond het niet toe.
*Een historische dip in bouwproductie voorspelt forse prijsstijging in de toekomst.

De aanbevelingen

*De Tweede Kamer moet meer aandacht hebben voor prijsontwikkelingen en de verklaringen daarvoor: jaarlijks een hoofdlijnendebat.
*Grenzen aan de leenmogelijkheden (ten opzichte van waarde huis en inkomen).
*De overheid moet in uitzonderlijke gevallen kredietmogelijkheden kunnen beperken.
*Koerswijziging: doorstroming bevorderen in plaats van alleen eigenwoningbezit stimuleren.
*Hypotheekverstrekkers moeten minder afhankelijk worden van de internationale kapitaalmarkt. Pensioenfondsen kunnen hier een rol spelen. Meer concurrentie nodig tussen hypotheekverstrekkers.
*Meer en beter bouwen naar behoefte. De rijksoverheid moet aanspreekbaar zijn op de bouwproductie. Lokale partijen moeten meer openstaan voor particulier opdrachtgeverschap.
*Meer concurrentie noodzakelijk op de bouwmarkt. Recht op zelfrealisatie moet onder de loep worden genomen. Openbaar aanbesteden moet de norm worden.
*Bouwregels meer toepassen op basis van vertrouwen. Experimenten met regelvrij bouwen uitbreiden. Energiekosten integraal onderdeel woonlasten.
*Prijskwaliteitverhouding tussen huur- en koopsector moet verbeteren.
*De consument meer centraal: zowel in hypotheekmarkt als in woningbouwmarkt.
*Betere informatiepositie en daadwerkelijke invloed.

Conclusies Commissie Huizenprijzen

Interesse in een nieuwe woning? De eerstvolgende NVM Open Huizen Dag op zaterdag 6 april 2013 biedt veel kansen!

Op deze dag kan je tussen 11.00 en 15.00 uur veel huizen zonder afspraak vrijblijvend bezichtigen. Een goede kans om je breed te oriënteren.

Direct een woning zoeken?
Kijk op Funda welke huizen meedoen met de NVM Open Huizen Dag (Open Huizen route) en stippel je route uit.

Download de openhuizendag vragenlijst (pdf) om de details van de bekeken woningen te onthouden. Bekijk ook de tips voor tijdens de NVM Open Huizen Dag.

Leuk huis gezien?
Schakel dan je eigen aankoopmakelaar in. Hij brengt je op de hoogte van de kansen die de huizenmarkt op dit moment biedt. Zoals een goede onderhandelingspositie en de verhoogde NHG.

Ook profiteert je van de verlaagde overdrachtsbelasting, waardoor de kosten koper nu slechts 4 a 5 % bedragen. Daarnaast bespaart je eigen aankoopmakelaar tijd, geld en zorgen.

Open Huizendag

De groeiende berg aan vaak aflossingsvrije hypotheekschuld is vanaf medio jaren 90 niet onopgemerkt gebleven in politiek Den Haag. Ondanks die constatering is minister Blok (Wonen) verheugd over de “historische hervorming” van de woningmarkt die het huidige kabinet heeft bereikt. Dit schrijft Blok in antwoord op verzoeken om informatie van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen.

De commissie stuurde eind januari twee hoofdvragen aan de ministers van Wonen en Financiën. Waren de overheid en toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) sinds 1990 afdoende gewaarschuwd voor de veranderende aard en omvang van de hypotheekschuld en hoe hebben beide partijen daarop gereageerd? En, welke rol heeft de overheid gespeeld bij de totstandkoming van het aanbod op de woningmarkt?

Antwoord minister

In zijn antwoord verwijst Blok naar een rapport van DNB uit 1999 over het bancaire hypotheekbedrijf, dat verscheen naar aanleiding van de zeer sterke stijging van de huizenprijzen in tweede helft van de jaren 90. Toch was dit geen beletsel voor het toenmalige kabinet om de eigen woning bij de behandeling van de Wet IB 2001 in box 1 te plaatsen en daarmee de hypotheekrenteaftrek te handhaven. “Dit onderdeel van het wetsvoorstel kon blijkens het verslag inde Kamer vrijwel direct op de steun van vier partijen rekenen die tezamen 126 zetels hadden”, constateert Blok fijntjes.

De aandacht voor de hypotheekschulden is volgens de minister sindsdien wel toegenomen. Hij wijst op het ontstaan van de Bijleenregeling (2004),  de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) en de verlaging van de overdrachtsbelasting (2012). “Met het Begrotingsakkoord en  Regeerakkoord is een historische hervorming van de woningmarkt bereikt”, aldus Blok. “Als gevolg wordt de annuïtaire hypotheekvorm naar verwachting weer het standaardproduct, net als dat het geval was voordat in de jaren negentig de financiële constructies werden geïntroduceerd die gericht waren op maximering van het fiscale voordeel.”

Woningmarkt

Ten aanzien van het aanbod op de woningmarkt verwijst Blok naar de tweejaarlijkse bevolking- en huishoudensprognose van het Centraal Bureau voor de Statistiek die een doorvertaling kent naar de regio’s. Blok: “Er verstrijkt veel tijd tussen de het opstellen van prognoses, het maken van woningbouwafspraken op basis van de prognose en de realisatie daarvan. In de tussengelegen periode vinden er doorgaans veel ontwikkelingen plaats die niet van te voren waren voorzien, (…) dit kan leiden tot aanpassing van gemaakte afspraken. De uiteindelijke afspraken (…) zijn tot stand gekomen na een uitvoerige dialoog met andere overheden. Zowel provincies als gemeenten hebben de beschikking over eigen woningbehoefteprognoses.”

Historische hervorming woningmarkt

Hogere hypotheek voor wie duurzaam investeert

Amsterdammers die een huis willen kopen, kunnen binnenkort bij de gemeente aankloppen voor een voordelige hypotheek. De PvdA werkt een plan uit voor een fonds om de compleet vastgelopen woningmarkt een impuls te geven.

Het plan komt van de Amsterdamse PvdA-fractie, met 15 van de 45 zetels de grootste partij in de raad, en wordt gesteund door partijen als pensioenfonds APG en de makelaarsvereniging Amsterdam.

Het Amsterdamse hypotheekfonds mag alleen geld lenen aan mensen die in Amsterdam een woning willen kopen. De stad wil zo een alternatief te bieden voor huizenkopers die bij banken geen hypotheek kunnen krijgen en wil de vastgelopen woningmarkt in de stad een impuls geven.

Het fonds is volgens de PvdA nodig omdat de bouw en verkoop van woningen compleet is ingestort, terwijl er de komende decennia wel veel meer woningen nodig zijn. Het voornaamste probleem is volgens de partij dat Amsterdammers door de strenge hypotheekregels en de extreem voorzichtige banken geen lening krijgen.

Gemeentehypotheek voor Amsterdammers?

De totale hypotheekomzet is in 2012 uitgekomen op € 45 mld, een daling van 25% ten opzichte van 2011. Ook het aantal verkochte hypotheken (-18%) en de huizenprijs (-5,1%) kende een stevig dalende trend. Dit blijkt uit cijfers van onderzoeksbureau IG&H en Calcasa, een bedrijf gespecialiseerd in statistische analyse en waardering van onroerend goed. IG&H verwacht dat de markt in 2013 de bodem bereikt waarna de groei “weer voorzichtig wordt ingezet.”
Ten opzichte van het topjaar 2006 is de hypotheekomzet de afgelopen jaren met 64% afgenomen. Hieraan is voornamelijk de dramatisch ingestorte oversluitmarkt debet; die is ongeveer gehalveerd. Waren oversluitingen in 2006 nog goed voor 50% van de hypotheekmarkt, vorig jaar was dat nog maar 26%. Het aantal verkochte woningen -nieuwe hypotheken-liet vanaf 2009 ‘slechts’ een constante daling van 8% laat zien.
Vorig jaar kende ondanks de structrule daling toch nog twee goede kwartalen. In het tweede kwartaal was er een opleving doordat huizenkopers anticipeerden op de aangekondigde en later aftgestelde verhoging van de overdrachtsbelasting. In het vorige kwartaal lag de omzet 44% hoger dan in het derde kwartaal van 2012. Op die manier konden kopers nog net de nieuwe regelving voor hypotheken omzeilen. December 2012 was met 29.000 hypotheken in aantalen de beste maand sinds december 2010. In vergelijking met de omzet in het vierde kwartaal van 2011 lag de omzet toch nog 4,6% lager.
De prijzen stegen vorig kwartaal fractioneel (+0,1%) ten opzichte van het derde kwartaal van 2012, maar lagen nog steeds 6,3% lager dan in het vierde kwartaal van 2011. Voor de duurste huizen (+€ 500.000) lag de prijsdaling op 9,0% terwijl de goedkoopste woningen (<€ 150.000) 5,4% in waarde daalden. Op basis van het groeiende aanbod aan koopwoningen en het dalende aantal transacties verwacht Calcasa voor het eerste kwartaal van dit jaar een woningprijs die op jaarbasis 5,8% lager ligt.

Minder hypotheken afgesloten

Woningbezitters hoeven niet bang te zijn dat hun lagere WOZ-beschikking in handen van hun bank komt.

Het is niet zo dat de banken met deze gegevens naar de bewoners mogen stappen met de vraag of ze extra willen aflossen, zegt Ruud Kathmann, toezichthouder op de WOZ bij de Waarderingskamer.
“Dat is nadrukkelijk niet de bedoeling. Banken mogen de WOZ-waarde alleen gebruiken bij het verstrekken van nieuwe hypotheken”, aldus Kathmann.
“Verkopers en kopers hebben er dus wel mee te maken. In dat licht bezien hoeft het voor huiseigenaren niet eens zo gunstig te zijn een lage WOZ-waarde te krijgen. Die helpt de verkoopprijs natuurlijk niet.”

Jaarlijkse woningtaxatie

Deze en volgende maand krijgen de 7 miljoen huishoudens in ons land de jaarlijkse woningtaxatie weer in de bus, die als basis voor de gemeentelijke OZB-belasting dient.
Sommige beschikkingen zijn in een jaar met 20 procent gedaald, zoals in Rotterdam soms het geval is. Daardoor wordt vooral voor veel jongere woningbezitters zichtbaar hoeveel de waarde van de woning onder de hoogte van hun hypotheek ligt.
Veel mensen hebben zich de afgelopen jaren groen en geel geërgerd aan de steeds stijgende WOZ-waarde van hun woning, die ten grondslag ligt aan de gehate Onroerendezaakbelasting (OZB), die gemeenten mogen heffen. Dat resulteerde de afgelopen jaren in een stortvloed van meer dan 200 000 bezwaarschriften. In de helft van de gevallen moest de gemeente de klagers in het gelijk stellen.

Lagere verkoopprijzen

De toezichthouder Waarderingskamer moet controleren of burgers niet de dupe worden van al te oppervlakkige taxaties. Kathmann: “Wat dat betreft maakt de huidige woningmarkt het de gemeenten niet gemakkelijker. Je kunt niet zeggen dat als de woningmarkt met tien of vijftien procent is gedaald, alle huizen dan maar met die percentages lager gewaardeerd moeten worden.”
“Het ene segment van de huizenmarkt heeft veel meer te lijden van lagere verkoopprijzen dan het andere. Wij hameren erop dat gemeenten daar rekening mee houden.”
Gemeenten baseren hun waarderingen op gegevens van het Kadaster, uitgekristalliseerd in type woning, omvang, buurt en ligging en eigen gegevens, maar bezoeken de woningen niet altijd.

Onderhoud

Volgens de Waarderingskamer kunnen gemeenten zich niet meer veroorloven hele straten met gelijksoortige huizen dezelfde waarde te geven. “De staat van het onderhoud wordt steeds belangrijker voor de prijs en daarvoor moet je de woning eigenlijk bezoeken”, verklaart Kathmann.
“Een paar jaar geleden werden woningen met een oude keuken of badkamer nog wel goed verkocht. Kopers wilden zo’n pand zelf wel laten opknappen, maar dat krijgen ze nu niet meer gefinancierd. Deze huizen worden daardoor extra getroffen door de prijsdalingen. Kopers hebben keuze genoeg om iets te kopen waar ze niet hoeven te verbouwen.”

Bezwaar

Eigenaren van woningen met achterstallig onderhoud en bezitters van hele dure panden zijn kansrijk met een bezwaar als de gemeente de bovengemiddelde waardedaling niet de taxatie heeft meegenomen. Dat hoeft tegenwoordig niet altijd meer met een officieel bezwaarschrift, maar kan ook met een telefoontje naar het gemeentehuis.
“Bij een redelijk verzoek stuurt een aantal gemeenten dan een taxateur, zodat de hele bureaucratie van een officieel bezwaar achterwege kan blijven. Dat scheelt zowel de gemeente als de burger veel geld en rompslomp.”

Marktwaarde

Maar huiseigenaren moeten zich eerst goed achter de oren krabben voor ze pogingen gaan doen de WOZ-waarde van hun huis aan te vechten. De WOZ-waarde lijkt op het eerste gezicht soms nog hoog omdat deze uitgaat van de markt van 2011. De huidige marktwaarde is gemiddeld alweer een 6 procent lager.
Dat zien de woningbezitters in hun beschikking van volgend jaar weer terug. Bovendien helpt een lager ‘WOZ-prijskaartje’ niet bij verkoop van de woning. Voor de hoogte van de OZB-belasting hoeft men het ook niet te doen. Een waardevermindering van 10 000 euro scheelt niet meer dan een paar tientjes aan belasting.

Mag bank ingrijpen bij lagere WOZ-waarde?